Czym jest służebność gruntowa?

Decydując się na zakup nieruchomości, bardzo ważne jest sprawdzenie wszystkich szczegółów dotyczących korzystania z niej. Może się bowiem okazać, że dana działka nie posiada drogi dojazdowej, po której moglibyśmy się swobodnie poruszać. Jeśli tak jest, dobrym krokiem będzie ustanowienie tzw. służebności gruntowej. O czym mowa? I o czym warto pamiętać korzystając z tej możliwości? Na te i inne pytania odpowiadamy w naszym artykule.  

Czym jest służebność gruntowa?

Aby określić, czym jest służebność gruntowa warto sprawdzić jej definicję w Kodeksie Cywilnym a konkretnie w art. 285 § 1. i 2 tego Kodeksu. Powiedziano tam, że: 

"§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części."

Co to oznacza? Przytoczone wyżej przepisy informują, że ustanowienie służebności gruntowej daje możliwość pewnego korzystania z działki sąsiada lub z jej części, mimo że nie należy ona do nas. Co ważne, służebność gruntowa dzielona jest na:

• służebność bierną, czyli odnoszącą się do działań, których od tej pory nie może przeprowadzać właściciel nieruchomości - w szczególności chodzi o różnego rodzaju utrudnianie przejazdu, poruszania się itp.,
• służebność czynną, która dotyczy korzystania z tej działki przez osobę, która nabyła do tego prawo.

Co warto wiedzieć?

Przykładami służebności gruntowej może być m.in. możliwość dojazdu na działkę przez posesję sąsiada, możliwość parkowania samochodu na działce, która nie należy do nas, korzystanie z sąsiedniej studni, a także opieranie muru o mur sąsiada.

Jak dochodzi do ustanowienia służebności i gruntowej? Istnieje kilka możliwych dróg:

• umowa zawarta pomiędzy właścicielami nieruchomości,
• decyzja administracyjna,
• orzeczenie sądu,
• ugoda sądowa,
• zasiedzenie.

Warto także pamiętać, że służebność gruntowa może ulec wygaśnięciu. W jaki sposób? Do wygaśnięcia służebności gruntowej dochodzi wtedy, gdy:

• właściciel nieruchomości władnącej dobrowolnie zrzeka się prawa do korzystania z cudzej nieruchomości,  
• w ciągu dziesięciu lat od przyznania służebności gruntowej właściciel nieruchomości władnącej nie skorzysta z przysługujących mu praw,
• zachodzi tzw. konfuzja, co oznacza, że właściciel nieruchomości obciążonej stanie się właścicielem nieruchomości władnącej, i odwrotnie,
• upływa termin przyznania służebności gruntowej określony w umowie.