Jak przebiega procedura przekształcenia spółdzielczego lokum w mieszkanie własnościowe?

Choć dla wielu mieszkania spółdzielcze kojarzą się raczej z minionymi czasami, wciąż mają one sporą reprezentację we współczesnym rynku nieruchomości. Czym są i w jaki sposób można przekształcić je na mieszkania własnościowe?

Czym jest lokum spółdzielcze?

Mieszkanie spółdzielcze to takie, które podlega ograniczonemu prawu rzeczowemu. Możliwość korzystania z takiego lokalu nie oznacza, że należy on do mieszkańca. Właścicielem lokum podlegającego spółdzielczemu własnościowemu prawu do lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, do której należy cały budynek oraz znajdujące się pod nim grunty.

W praktyce oznacza to, że osoba, która uzyskała prawa do takiego mieszkania, może nim zarządzać, ale w ograniczony sposób. Możliwe jest mieszkanie w nim, rozporządzanie, dokonywanie drobnych remontów. Lokal może ponadto zostać wynajęty, sprzedany, a także dziedziczony. Wszystko jednak musi odbywać się w zgodzie z jego przeznaczeniem. Obiekt mieszkalny nie może zostać przekształcony w salon usługowy, sklep czy gabinet lekarski bez zgody spółdzielni mieszkaniowej. Ważny jest także fakt, że z uwagi na sprawowanie przez spółdzielnię prawa do zarządzania gruntem i obiektem, może ona obciążyć budynek na przykład hipoteką. Zadłużenia i decyzje właścicieli mają niekiedy wpływ na mieszkańców i ich lokale, które w pewnych przypadkach mogą podlegać egzekucji.

Czym jest mieszkanie własnościowe?

Prawo własności lokalu oznacza, że jest ono odrębną własnością. Obowiązuje, jeśli lokal został wpisany do księgi wieczystej. Właściciele mieszkania znajdującego się we wspólnotowym budynku stają się w pewnym stopniu właścicielami obiektu i znajdującej się pod nim ziemi. Nie mogą jednak samodzielnie zarządzać całością gruntu czy o niej decydować, gdyż udział w niej jest zazwyczaj niewielki i nie jest wyłączny. Własność taka jest wyrażona ułamkiem - i tą wyznaczoną częścią spółdzielnia nie może w żaden sposób zarządzać bez zgody właściciela. Tak jak w przypadku lokalu spółdzielczego, mieszkanie własnościowe może być dziedziczone, wynajmowane, czy sprzedane. Istotna różnica jest jednak taka, że cały budynek należy do różnych współwłaścicieli (właścicieli osobnych lokali), co wyklucza możliwość odgórnego obciążenia mieszkań jakimikolwiek wierzytelnościami, bez zgody właściciela konkretnego lokalu.

Jak wygląda proces zamiany mieszkania spółdzielczego we własnościowe?

Pierwszym krokiem do przekształcenia mieszkania spółdzielczego we własnościowe jest zwrócenie się do spółdzielni z odpowiednim wnioskiem. Do zmiany statusu prawnego powinno dojść w ciągu pół roku od przedłożenia pisma. Aby było to w ogóle możliwe, muszą zostać spełnione niezbędne warunki.

Pierwszym z nich jest ustalenie sytuacji prawnej ziemi, która znajduje się pod budynkiem. Nie może podlegać ona roszczeniom innych podmiotów. Niezbędne jest także spłacenie przez mieszkańca przypadającej na lokal części kredytu, którą spółdzielnia zainwestowała w mieszkanie. Warunkiem jest również wyrównanie wszelkich możliwych zaległości w opłatach przypisanego do lokum czynszu. Przekształcenie prawa do mieszkania musi zostać potwierdzone aktem notarialnym, sporządzonym przez kancelarię notarialną. Nabycie prawa do odrębnej własności staje się faktem wraz z wpisem do księgi wieczystej, dlatego też konieczne jest jej założenie.

Warto także wiedzieć, że - zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych - spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia umowy o przeniesieniu własności, jeżeli wszystkie trzy warunki zostały spełnione. Jeżeli zarząd spółdzielni wykazuje się opieszałością i przekracza czas reakcji na wniosek, posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może w takim przypadku wejść na drogę sądową i złożyć odpowiedni pozew.