Jak ustalić sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości?

Zgodnie z art. 206 kc. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania oraz korzystania z całej nieruchomości w jednakowym zakresie. Taka sytuacja zazwyczaj przyczynia się do wielu sporów między współwłaścicielami. W jaki sposób można dokonać podziału części wspólnej? Poniżej przedstawiamy najkorzystniejsze i najprostsze rozwiązanie, które z pewnością pomoże uregulować kwestię zgodnego użytkowania i zarządzania wspólną nieruchomością.

Umowa o podział do korzystania – na czym polega?

Jest to umowa inaczej nazywana quoad usum, która określa sposób korzystania z nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że wszyscy lub tylko niektórzy współwłaściciele otrzymują uprawnienia do użytkowania ściśle określonej części budynku. Przykładowo współwłaściciele mogą ustalić jakie piętro będzie zajmowane przez każdego z nich lub wydzielić pokoje, które będą wyłącznie do użytku konkretnego współwłaściciela. Dodatkowo podział quoad usum daje współwłaścicielowi możliwość czerpania korzyści finansowych z wydzielonej części nieruchomości. Natomiast według umowy o podział do korzystania współwłaściciel jest także zobligowany do ponoszenia ewentualnych wydatków związanych z eksploatacją danej części budynku. Ponadto quoad usum może także uregulować kwestię zarządu współwłasnością i na jej mocy dopuszcza się wyłączenie możliwości zniesienia współwłasności przez współwłaścicieli na określony czas. 

W jaki sposób można zawrzeć umowę o podział do korzystania?

Sposób zawarcia umowy o podział do korzystania nie jest ściśle określony przez prawo. Oznacza to, że można ją zawrzeć w formie ustnej, pisemnej, a nawet dorozumianej – ma to miejsce, kiedy współwłaściciele zgodnie przez dłuższy okres korzystają z wydzielonych przez siebie części nieruchomości. Jednak mimo braku regulacji prawnych, warto sporządzić umowę quad usum w formie pisemnej, najlepiej za pośrednictwem notariusza, który sporządzi akt notarialny lub podpis notarialnie poświadczony. Takie rozwiązanie daje możliwość wpisania uprawnień określonych w umowie do księgi wieczystej – dzięki temu przyszli spadkobiercy lub nabywcy udziału będą mogli w korzystać z nieruchomości w ustalonym zakresie, jaki przewiduje umowa.

Jakie są skutki podziału nieruchomości poprzez quoad usum?

Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że umowa quoad usum ma charakter zobowiązaniowy, czyli współwłaściciele winni są przestrzegać zasad zwartych w umowie, które określają, z jakiej przestrzeni mogą korzystać i w jakim zakresie. Zawarcie quoad usum nie ma wpływu na udziały, jakie posiadają współwłaściciele w nieruchomości, a także nie znoszą ich współwłasności. Co więcej, otrzymane uprawnienia na mocy umowy o podział do korzystania nie muszą być adekwatne do posiadanych udziałów w nieruchomości.

Umowa o podział do korzystania nieruchomości jest wygodną i prostą formą na poradzenie sobie z problemem współwłasności. Trzeba pamiętać, że taka forma podziału jest uznawana przez wszystkie urzędy i instytucje, jeśli jest sporządzona w formie pisemnej – w przeciwnym razie dociekanie swoich praw na drodze sądowej lub udowodnienie rzeczywistego podziału będzie utrudnione.