Jak znieść współwłasność nieruchomości?

W potocznym rozumieniu własność kojarzy się najczęściej z sytuacją, w której konkretna rzecz należy wyłącznie do jednej osoby. Taki stan jest zwykle uważany za najbardziej pożądany ze względu na swobodę dysponowania posiadanym dobrem lub prawem. Posiadacz może dowolnie decydować o sposobie, w jaki będzie z niej korzystał, a także – jeśli taka będzie jego wola – o jej sprzedaży lub darowaniu wybranej osobie fizycznej czy prawnej.

 

Kodeks cywilny regulując kwestie własności, przewiduje jednak sytuację, w której ruchomość albo nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela. W takim przypadku mamy do czynienia z tzw. współwłasnością. Jej ustanowienie lub zmiana wymaga spełnienia określonych wymogów formalnych i przeprowadzenia specjalnej procedury. Ze współwłasnością mamy do czynienia szczególnie często w przypadku różnych rodzajów budynków, gruntów oraz praw z nimi związanych. Przyjrzyjmy się bliżej kwestiom łączącym się z ustanowieniem i zniesieniem współwłasności nieruchomości oraz zobaczmy, na jakich zasadach mogą się one dokonywać.

 

Rodzaje współwłasności nieruchomości

Ze współwłasnością nieruchomości mamy do czynienia w sytuacji, gdy należy ona do kilku osób. Może ona wynikać z istnienia między właścicielami określonego stosunku prawnego, wynikającego z zawartej umowy spółki cywilnej albo z zawarcia małżeństwa. W takim przypadku całość nieruchomości należy jednocześnie do małżonków lub wspólników i żadna z tych osób samodzielnie nie może zdecydować o zmianie tego stanu rzeczy. Współwłasność łączna, z którą mamy wówczas do czynienia trwa tak długo, jak długo istnieje stosunek prawny między wspólnikami lub małżonkami, a z jego zakończeniem przestaje on istnieć.

 

Innym rodzajem współwłasności jest tzw. własność ułamkowa. W takim przypadku nieruchomość należy do poszczególnych osób w jasno sprecyzowanej proporcji. Podobnie jednak, jak przy współwłasności łącznej prawo własności dotyczy całej nieruchomości, a nie jej wyodrębnionych części. Nie wyklucza to ustaleń, co do takiego sposobu korzystania z niej, który zakłada używanie przez różne osoby innych jej fragmentów. Przy własności ułamkowej prawo do nieruchomości jest jednak niepodzielne, co oznacza, że nawet mimo różnych ustaleń co do użytkowania nieruchomości, np. zamieszkiwania w części budynku przez poszczególne osoby czy zagospodarowania przez niektóre z nich części działki nadal cała jej powierzchnia należy do wszystkich współwłaścicieli w określonych udziałach.

 

Współwłasność łączna powstaje z chwilą, gdy pojawia się między poszczególnymi osobami tworzący ją stosunek prawny – podpisanie umowy spółki lub zawarcie związku małżeńskiego. Współwłasność ułamkowa może mieć swoje źródła w zawarciu umowy kupna albo otrzymaniu przez kilka osób darowizny. Bardzo często zdarza się, że współwłasność pojawia się w drodze otwarcia spadku albo stwierdzeniu przez sąd zasiedzenia danej nieruchomości przez kilka użytkujących ją osób.

 

Co wiąże się ze współwłasnością nieruchomości?

Z istnieniem współwłasności wiążą się nierozerwalne określone warunki, na jakich może ona być użytkowana. Choć każda z osób posiadających własność ułamkową może rozporządzać swoim udziałem – zapisać go w spadku, darować, a nawet sprzedać – uprawnienie to nie rozciąga się na całość nieruchomości. Co równie ważne, każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzaniu posiadaną nieruchomością. Obejmuje to zarówno czynności tzw. zarządu zwykłego, jak i te, które je przekraczają.

 

Zarząd zwykły oznacza wykonywanie czynności typowych dla danej rzeczy, które mają na celu utrzymanie jej w odpowiednim stanie. W przypadku nieruchomości może to być np. naprawa uszkodzeń czy zabezpieczenie przed nimi, a także zapewnienie zwykłej obsługi związanej choćby z dostarczaniem mediów czy odbiorem nieczystości. Do podejmowania decyzji co do czynności wchodzących w zakres zarządu zwykłego upoważnieni są wszyscy współwłaściciele, wymaga to jednak zgody ich większości.

 

Jeśli w grę wchodzą sprawy, które nie zaliczają się do kategorii zwykłego zarządu, niezbędna będzie zgoda wszystkich właścicieli. W przypadku, gdy do tego nie dojdzie, to osoby posiadające przynajmniej połowę udziałów, mogą wystąpić o podjęcie decyzji w tej kwestii przez sąd. Wśród kategorii spraw, które przekraczają zwykły zarząd nieruchomością, znajdują się m.in. jej sprzedaż, podział, zabudowa albo wyrażenie na nią zgody, wynajęcie lub udostępnienie nieruchomości osobie trzeciej.

 

W wielu sytuacjach współwłasność nieruchomości może być przeszkodą w korzystaniu z niej. Będzie tak np. w razie braku porozumienia co do ważnych decyzji, które dotyczą jej statusu czy sposobu użytkowania. Na szczęście w przypadku współwłasności ułamkowej prawo dopuszcza wystąpienie o jej zniesienie.

 

Zniesienie współwłasności nieruchomości – notariusz lub sąd

Zniesienie współwłasności nieruchomości może być wykonane za pomocą dwóch dróg – przez skorzystanie z usług notariusza oraz za pośrednictwem sądu. Pierwsza możliwość wchodzi jednak w grę tylko wówczas, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności i wzajemnych rozliczeń. Jeżeli między tymi osobami istnieją rozbieżności, możliwe jest skorzystanie z pomocy sądu.

 

Warto jednak zaznaczyć, że choć możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności przez podział przysługuje każdemu współwłaścicielowi, to może ono być ograniczone w zawartej między posiadaczami udziałów umowie. Może ona być zawarta na maksymalnie 5 lat, choć istnieje możliwość jej przedłużenia. Zniesienie współwłasności może być również wykluczone wówczas, gdy wiązałoby się z ograniczeniem jej użyteczności, daleko idącym zmniejszeniem wartości lub zmieniało jej istotne właściwości.

 

W przypadku gdy podział jest niemożliwy lub współwłaściciele nie chcą skorzystać z takiej możliwości, nieruchomość może zostać przekazana jednemu z nich. Będzie on jednak zobowiązany do spłacenia pozostałych osób, na ściśle określonych warunkach, zarówno co do terminu, jak i wysokości kwoty, która ma zostać przekazana. Jeżeli współwłaściciele nie przystają na tę możliwość, nieruchomość może zostać sprzedana, a uzyskane środki zostaną podzielone między współwłaścicielu proporcjonalnie do ich udziałów.

 

Skorzystanie z pomocy notariusza przy znoszeniu współwłasności będzie znacznie szybsze, a w większości przypadków także prostsze i wygodniejsze dla współwłaścicieli. W sporządzanym przy tej okazji akcie notarialnym określane są wszelkie zasady rozliczeń oraz sposób postępowania z nieruchomością. Współwłaściciele mają tu pełną swobodę w ustalaniu warunków. Notariusz zadba również o założenie odpowiednich ksiąg wieczystych czy pobraniu podatku, jeśli będzie to wynikało z przepisów o spadkach i darowiznach. Trzeba też pamiętać, że w przypadku zawierania umowy między współwłaścicielami nieruchomości co do zniesienia współwłasności forma aktu notarialnego jest wymagana dla jej ważności.