Kiedy można ustanowić odrębną własność lokalu?

W jakich okolicznościach możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu i co jest niezbędne do skutecznego wykonania tej czynności? Zapraszamy do lektury.

 

 

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Art. 7 Ustawy o własności lokali określa, że ustanowienie odrębnej własności lokalu jest możliwe poprzez jednostronną czynność prawną właściciela nieruchomości lub orzeczenie sądowe o zniesieniu współwłasności, a także poprzez sporządzenie umowy. Warunkiem koniecznym jest tu również wykonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu to porozumienie pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą kupującą lokal w jej obrębie, lub pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Jej przedmiotem jest samodzielny lokal mieszkalny.

Należy przy tym pamiętać, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi mieć postać aktu notarialnego. Jej treść powinna obejmować wielkość udziałów należących do właścicieli określonych lokali w nieruchomości wspólnej. Równie ważne jest uwzględnienie w niej powierzchni, położenia i typu lokalu oraz przynależących do niego pomieszczeń. Oprócz tego porozumienie może określać także metodę zarządzania nieruchomością wspólną.

Możliwe jest również ustanowienie odrębnej własności lokalu jeszcze przed powstaniem nieruchomości. Przebiega ono za pośrednictwem umowy zobowiązującej właściciela danego gruntu do wzniesienia na nim budynku, w którym następnie ustanowiona zostanie odrębna własność. Umowa taka określa również zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu na drugą stronę umowy lub inny podmiot wymieniony w jej treści.

By taka umowa miała moc prawną, strona zobowiązująca się do budowy domu musi być właścicielem gruntu i mieć pozwolenie na budowę. Co więcej, należy umieścić w księdze wieczystej wpis dotyczący roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie prawa na drugą stronę umowy.

W przypadku, gdy sposób realizacji zawartych w umowie zobowiązań będzie stał w sprzeczności z jej treścią, nabywca może przedłożyć przed sądem wniosek o powierzenie dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy. Czynność taka może odbyć się drogą postępowania nieprocesowego na wniosek nabywcy lokalu. W takiej sytuacji dalsze wykonywanie umowy przeprowadzane jest na koszt i odpowiedzialność prawnego właściciela gruntu.