Rodzaje umów na rynku deweloperskim

Na rynku deweloperskim występuje wiele rozbieżności dotyczących zawieranych umów. Wśród tych powszechnie występujących należy wymienić:

• umowę deweloperską,
• umowę przedwstępną sprzedaży,
• umowę rezerwacyjną.

Występują one z różną częstotliwością. Oczywistą umową zawieraną przy sprzedaży mieszkań jest również umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Zapraszamy do zapoznania się z artykułem w celu zgłębienia tematu umów na rynku deweloperskim.  

Umowa rezerwacyjna

Należy zaliczyć ją do grupy umów nienazwanych. Są to umowy nieuregulowane w Kodeksie cywilnym, kształtowane przez strony wedle ich woli, przy czym ich cel czy postanowienia nie mogą być sprzeczne z prawem (przeciwieństwem są umowy nazwane, np. umowa sprzedaży – szeroko regulowane w Kodeksie cywilnym). Jako przykład tej kategorii umowy rezerwacyjne przybierają różną postać. Co do zasady dotyczą wpłacenia kaucji rezerwacyjnej przez kupującego, w zamian za co deweloper oświadcza, że nie zaoferuje lokalu innym zainteresowanym. Ich celem jest zabezpieczenie przyszłego zawarcia umowy deweloperskiej. Ze względu na brak regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej zawieranie jej wiąże się z pewnym ryzykiem – przykładowo postanowienia umowy rezerwacyjnej często nie zobowiązują dewelopera do zawarcia umowy sprzedaży lokalu, kiedy ten zostanie już wybudowany, nie stanowią więc zabezpieczenia interesów kupującego.

Umowa przedwstępna sprzedaży

W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia innej określonej umowy w przyszłości – umowy przyrzeczonej. W relacjach deweloperskich umowa przyrzeczona dotyczy sprzedaży oznaczonego lokalu, kiedy będzie do tego gotowy. Umowa przedwstępna różni się od umowy deweloperskiej. Po pierwsze, w omawianym przypadku zapłata ceny następuje przy zawarciu umowy sprzedaży, nie umowy przedwstępnej. Ponadto umowa przedwstępna w przypadku uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy sprzedaży umożliwia żądanie odszkodowania tylko w zakresie ujemnego interesu umownego, to znaczy naprawienia szkód, które poniosła przez to, że liczyła na zawarcie danej umowy. 

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska, tak jak rezerwacyjna, należy do kategorii umów nienazwanych. Z tego samego też względu pomiędzy poszczególnymi umowami deweloperskimi występuje wiele odmienności. Należy zdefiniować ją jako umowę nienazwaną o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego z docelowym zamiarem przekazania budynku lub lokalu drugiej osobie. Znacząco różni się ona od umowy przedwstępnej sprzedaży, mając przede wszystkim charakter umowy właściwej. Kolejną odmiennością jest obowiązek zapłaty ceny jeszcze przed odbiorem lokalu. Dodatkowo w przypadku niedojścia umowy do skutku kupujący może dochodzić nie tylko rzeczywistej szkody, ale także utraconych korzyści.