W jakich sytuacjach sporządza się umowę dożywocia?

Umowa dożywocia to jedna ze starszych instytucji prawnych, która jest znana w polskim prawie już od XVI wieku. Pozwalała ona z jednej strony na przekazywanie posiadanej nieruchomości swoim krewnym, z drugiej stanowiła formę zabezpieczenia na starość. W praktyce umowa dożywocia była protoplastą funkcjonujących dziś ubezpieczeń emerytalnych, którą wykorzystywano najczęściej do przekazywania gospodarstw rolnych. Dziś zastosowanie umowy dożywocia jest o wiele szersze, a choć charakter zobowiązania zaciąganego przez nabywcę pozostał w swej istocie nie zmieniony, to zakres jej stosowania oraz cele, dla których bywa używana, są już najczęściej inne. Współcześnie umowy dożywocia używa się nie tylko jako formy zabezpieczenia alimentacyjnego, ale także sposobu na kształtowanie kwestii związanych ze spadkiem czy koniecznością płacenia niektórych podatków. Zobaczmy, jakie są mechanizmy umowy dożywocia i sprawdźmy, kiedy może ona być zastosowana.

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia pozwala na wykorzystanie posiadanej nieruchomości do zabezpieczenia sobie utrzymania oraz zagwarantowania określonych praw, w zależności od postanowień zawartych w jej treści. Istotą umowy tego rodzaju jest to, że osoba, która posiada nieruchomość – dom, mieszkanie, budynek użytkowy, działkę o dowolnym charakterze i przeznaczeniu, a także udział w niej – przenosi własność na wskazaną w umowie osobę fizyczną lub prawną. Może to być zarówno osoba najbliższa, jak i taka, z którą właściciela nieruchomości nie łączą żadne więzy, jak również firma albo instytucja. W zamian osoba, do której trafi nieruchomość, zobowiązuje się do ściśle określonych świadczeń, które mogą albo wynikać wprost z przepisów Kodeksu cywilnego, albo z ustaleń zapisanych w umowie.

 

Zobowiązania tego, kto otrzymuje własność nieruchomości na drodze umowy dożywocia, mogą być swobodnie ukształtowane między osobami, które ją zawierają. Panuje tu pełna dowolność – dożywotnik, czyli osoba przekazująca nieruchomość w zamian za świadczenie, może zachować prawo do użytkowania nieruchomości. Nie ma jednak przeszkód, by zgodziła się na zamieszkanie w jej części lub przeprowadzkę w zupełnie inne, ustalone miejsce. Przejmujący nieruchomość może również zobowiązać się do płacenia określonych kwot albo innych ustalonych w umowie świadczeń, np. zapewnienia opieki lub pomocy w załatwianiu codziennych spraw.

 

W przypadku, gdy umowa nie precyzuje zobowiązań przejmującego nieruchomość, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, w myśl którego dożywotnikowi przysługuje zapewnienie miejsca zamieszkania, dostępu do niezbędnych mediów – światła i opału, a także wyżywienia oraz pomocy i pielęgnacji w chorobie. Choć umowa dożywocia wygasa z chwilą śmierci dożywotnika, to nabywający nieruchomość zobowiązuje się do urządzenia i pokrycia kosztów pogrzebu.

 

Umowa dożywocia może gwarantować otrzymywanie określonych w niej świadczeń osobie lub osobom, które są właścicielami przekazywanej nieruchomości. Istnieje jednak możliwość poszerzenia grona osób uprawnionych do korzystania z dostarczanych przez nabywcę środków i opieki. Umowa może obejmować również osoby bliskie zbywcy, np. jego dzieci, małżonka albo rodziców. Warto jednak pamiętać, że w takim przypadku zobowiązanie wygasa z chwilą śmierci dożywotnika.

 

Co wiąże się z zawarciem umowy dożywocia?

Ponieważ umowa dożywocia dotyczy dysponowania prawem do nieruchomości, może być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie praw osób, które chcą przekazać nieruchomość, ponieważ notariusz ma obowiązek sprawdzenia, czy podpisują one umowę z własnej woli oraz są w pełni świadome jej konsekwencji prawnych. Przy spisywaniu aktu notarialnego dotyczącego umowy dożywocia notariusz przygotowuje również odpowiedni wniosek o wpis do księgi wieczystej, w której pojawi się adnotacja, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia.

 

Jest to ważne, ponieważ prawo dożywocia jest nierozerwalnie związane z nieruchomością. Przepisy pozwalają na zbycie otrzymanej za sprawą dożywocia ziemi lub budynku, jednak w takim przypadku zobowiązania wynikające z zawartej umowy przechodzą na jej kolejnego właściciela. Choć dożywotnik nie może zapobiec takiej sprzedaży, to przysługuje mu prawo wystąpienia do sądu o to, by dożywocie zostało w takiej sytuacji zamienione na dożywotnią rentę, której wysokość będzie odpowiadała otrzymywanym w ramach umowy świadczeniom.

 

Trzeba jednak pamiętać, że prawa nabyte przez dożywotnika nie mogą być przekazane innej osobie. Wynikających z umowy dożywocia zobowiązań, np. prawa do mieszkania czy określonej kwoty pieniędzy nie można zbyć na rzecz kogoś innego. O ile więc może zmienić się osoba zobowiązana do świadczenia, o tyle jego beneficjent pozostaje zawsze ten sam, a czas trwania umowy jest ograniczony do momentu jego śmierci.

 

Istotną cechą umowy dożywocia jest to, że zobowiązanie względem dożywotnika nie wchodzi do spadku. Istniejące świadczenie czy prawo do zamieszkiwania w nieruchomości nie przechodzi na spadkobierców, poza zobowiązaniami, które nie zostały spełnione za życia uprawnionego. Spadkobiercy mogą się więc upominać np. o niewypłaconą za życia comiesięczną kwotę przekazywaną dożywotnikowi.

 

Jedną z ważniejszych kwestii związanych z dożywociem jest również to, że nabyta w ten sposób nieruchomość nie może być rozliczana podobnie jak darowizna. Niezależnie od swojej wartości i rodzaju świadczeń przekazanie własności nieruchomości za pośrednictwem umowy dożywocia nie upoważnia najbliższych zmarłego dożywotnika do występowania wobec nabywcy z tytułu zachowku. W sytuacji, gdy ktoś chciałaby przekazać nieruchomość dowolnej osobie, a jednocześnie zabezpieczyć ją przed roszczeniami swoich najbliższych krewnych podpisanie umowy dożywocia będzie najlepszym rozwiązaniem.

 

Skorzystanie z umowy dożywocia przy przekazywaniu własności nieruchomości oznacza również uniknięcie konieczności płacenia podatku od spadków i darowizn, jeśli od momentu jej nabycia przez zbywcę nie upłynęło wymagane przez prawo 5 lat. Jednocześnie umowa dożywocia wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości transakcji.

 

Umowa dożywocia jest wykorzystywana coraz częściej, zarówno przez osoby, które chcą uzyskać niezbędne do życia środki, korzystając z posiadanej nieruchomości, jak i przez tych, którym zależy na przekazaniu swego majątku przy zachowaniu większego wpływu na jego podział po swojej śmierci.